Từ 01/01/2026, bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, bồi thường thu hồi đất… tại địa phương (ví dụ: Hà Nội, TP.HCM đã ban hành hoặc đang hoàn tất bảng giá mới).
Từ ngày 1/1/2026, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức bước sang một giai đoạn mới với việc áp dụng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15). Đây là một trong những thay đổi quan trọng nhất, chuyển từ cơ chế bảng giá đất 5 năm/lần sang cập nhật hàng năm, nhằm tiệm cận sát hơn với giá thị trường thực tế.
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP (ban hành ngày 27/6/2024), Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh chịu trách nhiệm xây dựng dự thảo bảng giá đất. Sau đó, UBND tỉnh trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp để xem xét và quyết định chính thức. HĐND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong việc phê duyệt, công bố và áp dụng bảng giá đất.
Thời gian áp dụng và quy trình cụ thể
- Bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai 2013) tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
- Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất lần đầu theo Luật mới được công bố và áp dụng trên toàn quốc. Đến nay, ít nhất 34 tỉnh/thành phố đã hoàn tất hoặc đang hoàn tất việc ban hành nghị quyết của HĐND để triển khai (ví dụ: Đồng Nai, Cà Mau, Hà Nội, TP.HCM…).
- Hàng năm sau đó, UBND cấp tỉnh phải trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trong trường hợp thị trường biến động mạnh, có thể điều chỉnh bổ sung ngay trong năm.
Nguyên tắc xây dựng và phương pháp định giá
Bảng giá đất được xây dựng dựa trên nguyên tắc tiệm cận giá thị trường, không còn áp dụng cơ chế “hai giá” như trước. Các phương pháp định giá được rút gọn còn 4 phương pháp chính (theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP):
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K do UBND tỉnh quyết định hàng năm).
Giá đất được xác định theo loại đất, khu vực, vị trí, thậm chí có thể chi tiết đến từng thửa đất dựa trên bản đồ số và dữ liệu giá thị trường (nếu đủ điều kiện kỹ thuật). Điều này giúp minh bạch hơn, giảm tình trạng chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường.
Các trường hợp áp dụng bảng giá đất mới
Từ năm 2026, bảng giá đất được sử dụng để tính toán:
- Tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Thuế sử dụng đất.
- Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (trong một số trường hợp).
- Các khoản phí, lệ phí liên quan khác theo quy định pháp luật.
Tác động đến người dân và thị trường
Việc cập nhật bảng giá đất hàng năm được kỳ vọng sẽ tạo sự công bằng, minh bạch hơn trong giao dịch bất động sản, đồng thời giúp Nhà nước khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, tại một số khu vực đô thị hóa nhanh như Hà Nội, TP.HCM hay các tỉnh công nghiệp, bảng giá mới có thể tăng đáng kể so với cũ, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất của người dân, doanh nghiệp.
Để tra cứu bảng giá đất cụ thể tại địa phương, người dân có thể tham khảo trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh/thành phố, HĐND tỉnh, hoặc các cổng thông tin pháp luật uy tín như Thư viện Pháp luật, LuatVietnam. Đây là bước đi quan trọng trong cải cách thể chế đất đai, hướng tới quản lý bền vững và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh hơn trong thời gian tới.
